Rechtsanwalt Martin Benthack   Winsen a. d. Luhe
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In Notariaten werden formbedürftige Verträge, wie z.B. Grundstücksgeschäfte aber auch bestimmte familien- oder erbrechtliche Einigungen bzw. Erklärungen „offiziell“ beurkundet.

In Niedersachsen und z.B. auch in Schlewig-Holstein sind manche Rechtsanwälte zugleich auch Notare. In Hamburg sind die Rechtsanwalts- und Notarskanzleien dagegen strikt getrennt. Diese Trennung gilt aber im Prinzip auch beim Anwaltsnotariat: Ein Rechtsanwalt kann in derselben Angelegenheit nicht gleichzeitig (oder später) als Notar tätig werden, und auch nicht umgekehrt.

Ich habe in meiner Kanzlei kein Notariat eingerichtet, arbeite aber mit ausgewählten Notariaten eng zusammen. Angelegenheiten, die ich als Anwalt bearbeite, dürfte ich ja auch gar nicht als Notar betreuen. Deswegen die für Sie sinnvolle Arbeitsteilung.

Für die Grundstücksgeschäfte finden Sie nachfolgend eine Zusammenstellung von Erklärungen zu häufigen

Fragen aus der Beurkundungspraxis:

Ähnlich wie in der Computersprache gibt es auch im notariellen Beurkundungsfeld Ausdrücke und Konstruktionen, die einem "Normalbürger" unverständlich oder zumindest für ihn schwer nachvollziehbar sind. Daher möchte ich den Versuch unternehmen, solche Spezialbegriffe für einen juristischen Laien zu "übersetzen". Dass die Erklärung dann nicht unbedingt juristisch hieb- und stichfest ist, mögen meine Notarskollegen verzeihen, denn gerade deswegen gibt es ja die Fachausdrücke. Doch was würde es helfen, wenn die Urkunde bzw. Erklärung dann nur noch Juristen verstünden, zumal bei manchen Notaren die Urkunden in einem „Affenzahn“ vorgelesen werden und für den Normalbürger ist es dann manchmal nur noch „Peterchens Mondfahrt“.

 

► Was ist eigentlich eine Auflassung?

Die Auflassung kommt bei Grundstückskaufverträgen vor und ist die Einigung der Vertragsparteien darüber, dass das Eigentum am Grundbesitz vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Dieses Instrument wird häufig dazu benutzt, den Verkäufer abzusichern, indem vom Notar sichergestellt wird, dass der Käufer erst dann Eigentümer des Grundstücks wird, wenn er den Kaufpreis gezahlt hat.

Es gibt zur Erzielung dieses Verkäuferschutzes verschiedene Möglichkeiten wie z.B. die gesonderte Beurkundung der Auflassung nach Kaufpreiszahlung , die Bevollmächtigung des Notars, die Eintragung der Auflassung erst nach der Kaufpreiszahlung zu bewilligen etc.

Wichtig ist vor allem zu wissen, dass man als Verkäufer ein Risiko eingeht, wenn die Auflassung sofort ohne eine der vorgenannten Schutzmaßnahmen erklärt wird. Das Risiko besteht darin, dass man sein Eigentum verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

 

► Was ist eigentlich eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist der vorläufige Vermerk im Grundbuch, dass der Käufer einen Anspruch auf Erwerb des Eigentums am gekauften Grundstück hat.

Der Verkäufer ist zwar noch Eigentümer, der Käufer ist aber schon vorgemerkt. Jeder nochmalige Verkauf des Grundstücks durch den Verkäufer, aber auch etwaige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer durch dessen Gläubiger ist dem neuen Käufer gegenüber unwirksam, wenn für ihn eine solche Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Umgekehrt ausgedrückt: Verzichtet der Käufer auf eine solche Auflassungsvormerkung, besteht die Gefahr, dass der Verkäufer das Grundstück nochmals verkauft oder mit Grundschulden belastet, insolvent wird oder dass vorrangige Zwangsvollstreckungen in das Grundstück erfolgen. Der Käufer geht also das Risiko ein, den Kaufpreis bezahlt zu haben und trotzdem das Grundstück nicht zu erhalten.

Daher sollte auf eine Auflassungsvormerkung nicht verzichtet werden!

 

► Was ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum?

Obwohl man im allgemeinen Sprachgebrauch beide Worte vielleicht  gleichwertig gebraucht,  besteht nicht nur juristisch ein großer Unterschied zwischen beiden Begriffen:

Eigentümer eines Grundstücks wird man erst, wenn man im Grundbuch eingetragen ist. Dies setzt voraus, dass sämtliche zum Vertrag erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen vorliegen, insbesondere die sogenannte 'Unbedenklichkeitsbescheinigung' des Finanzamtes, die in der Regel erst erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Besitzer eines Grundstücks (d.h. nicht rechtlicher aber wirtschaftlicher Eigentümer) kann man schon vorher werden. Der Tag des Besitzüberganges, an dem die Verantwortung für den Grundbesitz und das Recht zur Nutzung und natürlich die Pflicht zur Zahlung von Grundstückslasten (Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren etc.) auf den Käufer übergehen, kann im Vertrag frei vereinbart werden. Meines Erachtens ist oft der sachgerechteste Zeitpunkt für den Besitzübergang der Tag, an dem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Das kann natürlich im jeweiligen Einzelfall anders sein, insbesondere wenn der Verkäufer Wert darauf legt, die Verantwortung für das Vertragsobjekt möglichst bald auf den Käufer übergehen zu lassen oder wenn der Käufer beispielsweise aus steuerlichen Gründen Wert darauf legt, noch vor oder erst nach dem Jahreswechsel Besitzer zu werden.

Der Tag des Besitzüberganges ist verhandelbar, der Tag des Eigentumsüberganges bei Grundstücken nicht! (Der Tag des Eigentumsüberganges ist höchstens beeinflussbar, z.B. durch schnelles Zahlen der Grunderwerbsteuer).

 

► Was ist der Unterschied zwischen Beurkundung und Beglaubigung?

Bei der Beurkundung liest der Notar die in der Regel auch von ihm vorbereitete Urkunde allen Beteiligten vor, lässt sie von allen Beteiligten unterschreiben und unterschreibt schließlich selbst. Er steht dafür ein, dass die in der Urkunde enthaltenen Erklärungen auch so wie niedergelegt abgegeben wurden und dass das mit der Urkunde gewünschte Ziel (Grundstückskauf, Testament etc.) auch erreicht wird.

Bei der Beglaubigung dagegen stellt der Notar normalerweise nur die Identität des Unterzeichnenden fest, dazu müssen Sie einen nach Möglichkeit gültigen Ausweis vorlegen, wenn Sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind. Für den Fall, dass das Schriftstück, das unterzeichnet wird, nicht vom Notar entworfen wurde, übernimmt der Notar keine Haftung für die Richtigkeit der im Schriftstück enthaltenen Erklärungen oder für den Erfolg. Er stellt lediglich die Echtheit der Unterschrift und die Person des Unterzeichnenden im sogenannten Beglaubigungsvermerk fest. Von diesen Unterschriftsbeglaubigungen zu unterscheiden ist die Erstellung von beglaubigten Abschriften: Hier stellt der Notar im Beglaubigungsvermerk fest, dass die (Foto)Kopie mit dem ihm vorgelegten Original, z.B. eines Zeugnisses etc. übereinstimmt.

 

Kosten die Beratung oder die Fertigung eines Entwurfes vor der Beurkundung etwas?

Grundsätzlich nicht! Nur wenn es zu keiner Beurkundung kommt, verlangt der Notar eine Beratungs- bzw. Entwurfsgebühr. Sonst ist die Beratung in der Beurkundungsgebühr enthalten, da die Erstellung einer korrekten Urkunde ja gerade die Beratung bzw. ein Vorbereitungsgespräch voraussetzt. Wenn Sie sich vor der Beurkundung einen Entwurf der Urkunde aushändigen lassen - was immer zu empfehlen ist -, fallen hierfür im Rahmen der Beurkundungkosten nur Schreib- und ggf. Portogebühren an, auch wenn der Entwurf geändert werden muss. Wenn Sie etwas im Entwurf nicht verstehen, rufen Sie den Notar an oder vereinbaren Sie eine nochmalige Besprechung. denn hier stimmt der Spruch: Fragen kostet nichts!

Seien Sie auch in der Beurkundung nicht zurückhaltend: Wenn Ihnen etwas nicht klar ist oder alles zu schnell geht: FRAGEN ! Nach der Unterschrift ist es (meistens) zu spät.

 

► Was ist eigentlich ein (Grundstücks)Nießbrauch?

Diese Frage stellt sich häufig bei erbrechtlichen Vereinbarungen, wenn von "warmer Hand" Grundstücke auf den späteren Erben bereits unter Lebenden übertragen werden, derjenige, der abgibt, aktuell aber noch etwas von "seiner" Immobilie haben möchte:

Der Grundstücksnießbrauch gibt dem Nießbraucher das Recht, sämtliche Nutzungen des belasteten Grundstücks zu ziehen. Dem Eigentümer verbleibt nur die rechtliche Verfügungsbefugnis, also die Möglichkeit der Veräußerung und Belastung des Grundstücks. Übergeben also z.B. Eltern ihr Wohnhaus gegen einen Nießbrauchsvorbehalt, bleibt für sie von der Nutzung her grundsätzlich alles wie bisher, außer dass sie das Haus nicht mehr belasten oder verkaufen können. Der oder die Übernehmer(in) wiederum können zwar das Haus theoretisch verkaufen oder belasten, doch müssten dann die Nießbrauchsberechtigten "mitgekauft" bzw. "mitversteigert" werden, wodurch es sehr unwahrscheinlich wird, einen Käufer oder eine finanzierende Bank zu finden.

Der Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Er ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nießbraucher ausgeschlossen werden, wozu Grundbucheintragung erforderlich ist. Die Vermietung des Nießbrauchsgegenstandes ist aber eine typische Selbstausübung des Nießbrauchs.

Zwischen Nießbraucher und Eigentümer besteht ein gesetzlich eingehend geregeltes Schuldverhältnis. Auf den Grundstücksnießbrauch bezogen bestehen die folgenden Rechte und Pflichten:

Der Nießbraucher ist zum Besitz des Grundstücks berechtigt. Er kann also dem Eigentümer grundsätzlich das Betreten des Nießbrauchsgrundstücks verbieten. Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, das Nießbrauchsgrundstück umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Er hat die beim Erwerb des Nießbrauchs bestehende wirtschaftliche Zweckbestimmung des Grundstücks aufrecht zu erhalten, darf also etwa nicht aus einem reinem Wohngrundstück ein Fabrikgrundstück machen.

Ausbesserungen und Erneuerungen des Grundstücks und der auf ihm befindlichen Gebäude hat der Nießbraucher nur insoweit zu tragen, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Grundstücks gehören. Außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen obliegen dem Eigentümer. So hat etwa der Nießbraucher zwar einzelne beschädigte Dachziegel zu ersetzen, die Neueindeckung des Daches insgesamt kann der Eigentümer von ihm jedoch nicht verlangen. Die Notwendigkeit außergewöhnlicher Ausbesserungen oder Erneuerungen hat der Nießbraucher dem Eigentümer anzuzeigen, ihre Vornahme hat er zu dulden. Einen Anspruch auf Vornahme derartiger Maßnahmen hat der Nießbraucher gegen den Eigentümer nicht

Der Nießbraucher ist zur Tragung der laufenden öffentlichen und privaten Lasten verpflichtet. Zu den öffentlichen Lasten gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Gebühren für Kanalisation, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger. Der Eigentümer hat hier die Lasten zu tragen, die auf den sogenannten Stammwert des Grundstücks angelegt werden, also z.B. Erschließungsbeiträge. Von den privaten Lasten trägt der Nießbraucher zum Beispiel die laufenden Zinsen von Hypotheken und Grundschulden, wiederkehrende Leistungen aufgrund von Reallasten und Rentenschulden, Überbau- und Notwegrenten. Der Eigentümer trägt die Tilgung von Hypotheken und Grundschulden und Verzugszinsen wegen rückständiger Tilgungsbeträge. Notwendige Versicherungen des Grundstücks gehen zu Lasten des Nießbrauchers.

Der Inhalt des Nießbrauchs kann aber auch individuell (und dann auch mit dinglicher) gestaltet werden und entsprechend im Grundbuch eingetragen werden.

Auch hier ist es sinnvoll, sich vorher anwaltlich beraten zu lassen.

 

► Was ist eigentlich ein Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht – oftmals auch Erbpacht genannt - ist das veräußerbare und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben, also es beispielsweise für die Errichtung eines Eigenheimes zu nutzen. Dem Eigentümer des Grundstücks zahlt der Bauherr eine Art Pacht oder Mietzins, den so genannten Erbbauzins. Dafür gehört ihm das Bauwerk und er kann das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen. Ist das Bauwerk erstellt, bleiben Haus und Grundstück rechtlich getrennte Wirtschaftsgüter mit unterschiedlichen Eigentümern. Es werden auch gesonderte Grundbücher angelegt. Meist wird das Erbbaurecht für einen Zeitraum von 99 Jahren vereinbart. Dies ist jedoch nicht zwingend, so kann das Erbbaurecht auch für einen kürzeren Zeitraum oder auch für "ewig" bestellt werden. Das Erbbaurecht ist veräußer-, vererb- und belastbar wie ein normales Grundstück.

Erbbaugrundstücke wurden früher meist von Kirchen, Städten und Gemeinden, mitunter auch von Stiftungen zur Verfügung gestellt. Es muss aber nicht ein neues Heim errichtet werden, vielmehr kann auch ein Erbbaurecht gekauft werden. Allerdings gilt es hier, die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu beachten.

Aber es finden sich jetzt immer häufiger private Anbieter. So verkaufen mache Bauern ihr Land bei Baureife nicht, sondern erschließen es selbst und verpachten es dann als Erbbaugrundstück.

Selbstverständlich ist, wenn der Grundstückseigentümer einverstanden ist, der spätere Kauf  des Grundstücks und damit die Zusammenführung von Erbbaurecht und Boden jederzeit möglich.

 

► Was für Genehmigungen können bei einem Grundstückskauf erforderlich sein?

Der vor dem Notar geschlossene Grundstückskaufvertrag ist oftmals noch nicht sofort rechtswirksam, sondern hängt verschiedenen Genehmigungen ab, die in der Regel der Notar besorgt.

Dies können beispielsweise sein:

 1. Private Genehmigungen

Sind Käufer oder Verkäufer verhindert, selbst vor dem Notar zur Beurkundung zu erscheinen, können sie sich durch eine dritte Person - aber auch durch den Vertragspartner - vertreten lassen. Der Notar hat jedoch dafür zu sorgen, dass die Parteien eines beurkundeten Geschäfts eingehend belehrt werden. Nach der neuesten Änderung des Beurkundungsgesetzes im Jahre 1998 ist es dem Notar nunmehr sogar ausdrücklich auferlegt, das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass er seine Beratungspflicht gegenüber allen am Geschäft Beteiligten einhalten kann. Möglicherweise muss er daher in bestimmten Fällen darauf bestehen, dass die betroffene Person selbst zur Beurkundung erscheint oder sich zumindest nur durch jemanden vertreten lässt, der ihr uneingeschränktes Vertrauen besitzt.

Wird keine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht vorgelegt, so muss der Vertretene, damit der Vertrag wirksam werden kann, die in seinem Namen abgegebenen Erklärungen nachträglich genehmigen bzw. eine Vollmachtsbestätigung erklären. Diese Erklärung bedarf ebenfalls mindestens der notariellen Beglaubigung.

Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist, dass für die Genehmigungs- bzw. Vollmachtsbestätigungserklärung zusätzliche Kosten anfallen, die - so die regelmäßige Vereinbarung der Parteien - von dem jeweils Vertretenen zu tragen sind.

 2. Familien-, vormundschafts- und nachlassgerichtliche Genehmigungen

Ist ein Minderjähriger Käufer oder Verkäufer, so kann der Vertrag nur durch die Sorgeberechtigten - in der Regel die Eltern - abgeschlossen und muss grundsätzlich gerichtlich genehmigt werden. Früher war hierfür das Vormundschaftsgericht zuständig, seit der Änderung durch das Kindschaftsrechtsreformgesetz von 1997 ist nunmehr das Familiengericht zuständig.

Besteht eine Vormundschaft, ist zu der Erklärung des Vormunds eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts einzuholen.

Ist ein Nachlasspfleger am Grundstücksgeschäft beteiligt, wird die erforderliche Genehmigung vom Nachlassgericht erteilt.

 3. Teilungsgenehmigungen

Im Falle des Verkaufs eines Grundstücksteils war bislang nach dem Baugesetzbuch eine Teilungsgenehmigung beizubringen. Durch eine Änderung dieses Gesetzes ist die generelle Genehmigungspflicht abgeschafft worden, doch kann nun die betreffende Gemeinde durch Satzung eine Genehmigungspflicht einführen. Der beurkundende Notar wird vorsorglich ein sogenanntes Negativzeugnis einholen, mit dem bestätigt wird, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist.

 4. Genehmigungen im Umlegungs- bzw. Sanierungsgebiet

Das Baugesetzbuch sieht vor, dass Grundstücke in bestimmten Gebieten umgelegt werden können, um eine Gegend neu zu gestalten. Im Zuge der Umlegung können zur Erschließung und Neugestaltung Grundstücke neu geordnet werden, damit nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Um diese Zwecke erreichen zu können, bedürfen Grundstücksverträge im Bereich eines Umlegungsverfahrens der Genehmigung. Im Grundbuch wird ein dem Umlegungsverfahren unterliegendes Grundstück durch den sogenannten Umlegungsvermerk, der in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen ist, ausgewiesen.

Zur Behebung städtebaulicher Missstände kann ein sogenanntes Sanierungsverfahren durchgeführt werden. Veräußerungen des Grundstücks - ebenso wie Belastungen - bedürfen der Genehmigung durch die Sanierungsbehörde. Auch hier erfolgt die Eintragung eines Vermerks - des Sanierungsvermerks - in Abteilung II des Grundbuchs.

 5. Grundstücksverkehrsgenehmigung

Die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks bedarf regelmäßig der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Mit der Genehmigungspflicht soll der Grundstücksverkehr bezüglich dieser Grundstücke gesteuert werden. Es soll gewährleistet werden, dass Grundstücke nicht in zu kleine Parzellen zerlegt werden und somit die auf den Grundstücken unterhaltenen landwirtschaftlichen Betriebe weiterhin lebensfähig bleiben, dass keine zu hohen Kaufpreise bezahlt werden und die entsprechenden Grundstücke möglichst in der Hand von Hauptberufslandwirten verbleiben oder an sie gelangen. Die Genehmigung ist grundsätzlich nur für Grundstücke von einer bestimmten Größe an erforderlich. Die landesrechtlichen Bestimmungen hierzu sind nicht einheitlich. In Bayern sind Verkäufe von Grundstücken, die zusammen innerhalb von drei Jahren 2 Hektar nicht überschreiten, genehmigungsfrei.

 6. Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO)

Die nach der GVO vorgesehene Genehmigung betrifft ausschließlich Grundstücksverkäufe in den neuen Bundesländern. Vorgängerin der Grundstückverkehrsordnung war die Grundstücksverkehrsverordnung (GVVO). Sie war in der DDR ein Instrument der sozialistischen Bodenbewirtschaftung. Die Nachfolgeregelung, nunmehr – GVO - dient dem Schutz von Restitutionsansprüchen. Im Verfahren der Erteilung der Genehmigung nach der GVO wird geprüft, ob Anträge auf Rückerstattung durch sogenannte Alteigentümer gestellt worden sind. Das Grundbuchamt darf einen Eigentumswechsel ins Grundbuch erst eintragen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt worden ist. Es gelten allerdings bestimmte Ausnahmen. Genehmigungsfrei ist z. B. der sogenannte Zweiterwerb, d. h. wenn bereits bei einem früheren Rechtserwerb eine GVO-Genehmigung vorgelegt worden ist, sofern diese nach dem 28. August 1990 erteilt worden ist. Die Genehmigung wird ersetzt durch einen sogenannten Investitionsvorrangbescheid, mit dem festgestellt wird, dass im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb investive Maßnahmen durchgeführt werden. Die Veräußerung des betreffenden Grundstücks wird in diesen Fällen also nicht dadurch gehindert, dass Rückübertragungsansprüche erhoben worden sind.

 

Diese Liste wird noch überarbeitet und erweitert werden. Geben Sie mir Tips, was noch interessant sein könnte.

Grundsätzlich gilt daher:

In bestimmten Angelegenheiten müssen Sie also zum Notar, sonst ist der betreffende Vertrag nicht wirksam. Lassen Sie sich aber vorher anwaltlich beraten. Die dabei entstehenden Kosten sind meistens gut investiert.

Rechtsanwaltskanzlei Martin Benthack Mühlenstraße 5 21423 Winsen (Luhe)

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